En muchos mercados inmobiliarios, algo poco habitual está empezando a ocurrir. Hay menos casas en venta, incluso cuando la demanda sigue activa. No se trata solo de falta de interés, sino de un cambio en las condiciones que está redefiniendo las decisiones dentro del mercado.
El fenómeno tiene nombre: lock-in effect.
Un concepto que se utiliza en distintos ámbitos, pero que en el mercado inmobiliario describe una situación concreta ampliamente estudiada en países como Estados Unidos, Reino Unido y Australia, donde millones de propietarios prefieren no moverse de sus hogares.
Pero lo interesante no es solo lo que está pasando afuera. Es entender si esta misma lógica podría empezar a influir también en el mercado chileno.
El origen del “lock-in effect” en el mercado inmobiliario
Entre 2020 y 2021 (inicios de la pandemia), bancos centrales como la Reserva Federal en Estados Unidos, el Banco de Inglaterra y el Banco Central Europeo redujeron sus tasas de interés a mínimos históricos para sostener la economía. Esto permitió que millones de personas accedieran a créditos hipotecarios con condiciones excepcionalmente favorables.
El escenario cambió a partir de 2022, cuando las tasas comenzaron a subir de forma sostenida. Ahí aparece el punto clave, cambiarse de vivienda dejó de ser una decisión neutral. Para muchos propietarios, vender implicaba reemplazar un crédito barato por uno considerablemente más caro.
Datos del Federal Reserve Board muestran que esta brecha redujo de forma significativa la movilidad residencial en Estados Unidos. De hecho, el fenómeno de mortgage rate lock-in explica cerca del 44 % de la caída en la movilidad de propietarios entre 2021 y 2022.
Una situación que el mercado chileno observa
El mercado chileno no replica exactamente lo que ocurre en Estados Unidos o Europa, pero sí comparte un cambio clave, el financiamiento.
Según el Banco Central de Chile, las tasas hipotecarias bajaron a mínimos cercanos al 2 % entre 2020 y 2021, y luego subieron por sobre el 4 %. Este ajuste encareció el acceso a nuevos créditos.
En paralelo, datos de la CMF y análisis de Colliers muestran una menor rotación en el mercado residencial, especialmente entre propietarios que accedieron a mejores condiciones en años anteriores.
En ese contexto, vender dejaba de ser una decisión fácil de tomar, ya que, para muchos, implicaba cambiar un crédito favorable por uno más exigente.
¿Cuál es el panorama actual?
En mercados como Estados Unidos y Europa, el efecto lock-in sigue presente, aunque con menor rigidez que en los años posteriores a la pandemia. La oferta de viviendas usadas continúa limitada, pero comienza a normalizarse lentamente.
En Chile, el ajuste ha sido distinto. Durante 2025, las ventas de vivienda nueva crecieron cerca de un 28% anual, según Colliers, impulsadas por incentivos y una leve mejora en el financiamiento. Al mismo tiempo, las tasas hipotecarias se han estabilizado en torno al 4%, permitiendo una recuperación parcial de la demanda.
El resultado es un mercado activo, pero todavía contenido.
Cuando el mercado cambia de foco
La vivienda usada reduce su ritmo, cambiar de propiedad hoy implica decisiones más exigentes. En paralelo, la obra nueva comienza a concentrar mayor interés.
Así, los proyectos nuevos dejan de ser solo una puerta de entrada al mercado, y pasan a responder también a quienes buscan cambiar de vivienda en un escenario con menos alternativas disponibles.
En ese contexto, desarrollos de baja escala y arquitectura bien resuelta (como los que Parma impulsa en La Dehesa) comienzan a diferenciarse no solo por ubicación, sino por su capacidad de ofrecer diseño y entorno.
Porque cuando cambian las condiciones, el mercado también se ajusta, tanto en cifras como en decisiones. Y el efecto lock-in lo deja en evidencia. Para muchos, quedarse deja de ser una elección y pasa a ser una consecuencia del contexto, mientras para otros se abren nuevas oportunidades dentro de un escenario distinto.
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